不動産鑑定士の試験制度を徹底解説|難易度・勉強時間も紹介

 日本三大国家資格に位置づけられる「不動産鑑定士」。 キャリアアップのためや、将来独立を目指して資格の取得を考えている方も多いのではないでしょうか? 

この記事では、不動産鑑定士に興味がある方のために、「不動産鑑定士の仕事内容」や「不動産鑑定士の将来性」、「資格試験の内容や勉強時間」などについてまとめています。 

今回、現役で不動産鑑定士として働かれている丸山さんに実際にインタビューをさせていただき、不動産鑑定士の仕事や試験勉強についてのお話をしていただきました。 

この記事のエキスパート

丸山孝樹

高校卒業後、都内の不動産会社に就職。その後、不動産鑑定士試験に合格し、民間最大手鑑定会社である大和不動産鑑定株式会社に入…

不動産鑑定士について興味があり、もっと詳しく知りたいと思っている方、試験対策につい て知りたいという方、ぜひ参考にしてみてください! 

不動産鑑定士の仕事内容や気になる将来性

不動産鑑定士は「司法試験」「公認会計士」と同じく日本三大国家資格と呼ばれる難関資格 です。 

難関資格で勉強する時間も多く必要ですので、事前に将来性がある仕事なのか?独立しても 食べていけるのか?と考える方も多いと思います。そんな不安を解消できるように、不動産鑑定士の仕事内容に触れつつ、将来性や独立している方の割合などについて解説していきます。

不動産鑑定士の仕事内容ってどんな内容?

——不動産鑑定士の仕事内容について教えていただけますか?

不動産鑑定士の仕事は不動産の価格や賃料といった経済価値を判定し、鑑定評価報告書というレポートを作成することです。この仕事は不動産鑑定士だけに認められた独占業務になります。

——不動産の仲介会社さんでは不動産価値の算定はできないのですか?

不動産の価値を算定することは仲介会社様も可能です。ただし、不動産の価値を算定して、それよって報酬を得られる資格は不動産鑑定士のみです。

仲介会社様は「宅建士」という資格でお仕事をされますが、その過程で鑑定評価報告書に類似したレポートを作成することがあります。仲介会社様はこのレポート作成によって報酬を得ることは認められず、レポートの作成はあくまでもサービスの一環になっているはずです。一方、不動産鑑定士はこのレポートを作成することで報酬を得ます。

——なるほどですね!理解できました!具体的にはどういった場面で活躍される仕事になるのですか?

依頼者は民間企業をはじめ、公的機関や地方自治体、国など多岐にわたります。そのなかで「地価公示」は不動産鑑定士の代表的な仕事です。地価公示は毎年3月に公表されますが、業務内容としては全国に点在する地点のm2単価を2名の不動産鑑定士が判定し、決定します。具体的には銀座の1m2が○○〇円、のような形で発表されますが、このように土地の価格を判定することが不動産鑑定士の代表的な業務です。

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不動産鑑定士は将来AIに仕事を奪われて絶滅する?

昨今AIの発展によって、将来的になくなると言われている仕事も数多く存在します。 そんな状況下で不動産鑑定士も大丈夫なのか?という疑問をいただく方も多いと思います。

結論から言うと、不動産鑑定士の業務における「鑑定」の部分に関しては、大量のデータを 元に判定するAIが今後仕事に食い込んで可能性はあります。 

しかしながら鑑定士の仕事として大切なのは判定結果を元に依頼者に説明できることが大切です。依頼者とのコミュニケーションに関しては人間が介在する価値がなくならない部分ですので、将来的に仕事がなくなることはないと考えられます。

就職難の噂は本当?

不動産鑑定士は資格試験合格後に実務修習を受ける必要がありますが、事務所によっては実務修習生の受け入れ年齢に上限を設定している事務所もあります。ですので、人によっては大きなハードルがあると認識はしておいたほうがいいでしょう。しかし、今までのキャリアやスキル次第では受け入れをしている事務所も多数あるので諦める必要はありません。

ただし、繰り返しですが年齢が上がるほどにハードルが上がってはきますので、不動産鑑定士になりたいと思ったら、すぐに行動に移すことをおすすめします。 

不動産鑑定士で独立する人は7割以上

不動産鑑定士の資格取得後は独立して働きたいと思っている方も多いと思います。 

不動産鑑定士は業界全体の約97%が個人事業主と言われる程に独立している方が多い業界 です。 理由としては不動産鑑定業が不動産鑑定士にしかできない独占業務だからだと考えられます。 資格保有者のみにしかできない仕事が存在するため、独立しても仕事があると考えてもよさそうです。 

——丸山さんも独立されていますが、資格をとってすぐに独立されたのですか?

私は資格取得後、大手の不動産鑑定会社に就職し、その後独立しました。

——そうなのですね!独立の際になにか意識したことや工夫をしたことを教えていただけますか?

意識したことは他の先生との差別化です。不動産鑑定士は独占業務こそありますが、それは他の先生も同様なので、他の先生と仕事の範囲は競合します。そのなかで自分自身の色を出すためにも私は「不動産関連のトラブル」に特化しております。

——資格をとったから安心!ではなくて、資格を取得した後にどうやって資格を活かすかを考えるのが重要そうですね

日本3大国家資格「不動産鑑定士」の難易度は?

不動産業界の最高峰資格とされているのが不動産鑑定士です。 宅建士と比べて登録者数も少なく、身近な資格でもありませんので実際どのくらい難しい資 格なの?と気になる方もいるのではないでしょうか。難易度をわかりやすくするためにも実際の合格率から解説をしていきます。 

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実際の合格率はどのくらい?

不動産鑑定士試験は短答式試験と論文式の試験でわかれていますので、それぞれの合格率をまとめました。 

短答式試験

年度受験者数合格者数合格率
平成27年1,473名451名30.6%
平成28年1,568名511名32.6%
平成29年1,613名524名32.5%
平成30年1,751名584名33.4%
令和元年1,767名573名32.4%
令和2年1,415名468名33.1%

短答式試験の合格率は平均すると約32%程度で約500~600名が合格しています。不動産関連で有名な資格「宅建士」の合格率が17%程度ですので簡単そうに思う方もいるかもしれません。 

しかし、覚えなければならない分量が宅建士とは比較にならないほどに多く、その膨大な量 の勉強を終え試験に挑戦できるレベルに至った人が受験をした結果、合格率が30%程度と考えるとそれほど簡単ではないことがわかると思います。 

また、不動産鑑定士試験は短答式試験も難関ですが、2次試験の論文式試験はそれを上回る難関試験となっています。 

論文式試験

年度受験者数合格者数合格率
平成27年706名100名14,2%
平成28年708名103名14.5%
平成29年733名106名14.5%
平成30年789名117名14.8%
令和元年810名121名14.9%
令和2年764名135名17.7%

短答式試験の合格者が受験することができる論文式試験の合格率は平均すると約15%前後となっており、毎年約110~130名程度が合格しています。

論文式の合格基準は総合点数でおおむね6割程度とされていますが、科目ごとでの足切りもあるので注意が必要です。得意な科目で点数を稼ぎ、苦手な科目は捨てると言った方法が取れず、網羅的に勉強をする必要があることも難関資格と言われる所以かもしれません。

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不動産鑑定士になるには?試験制度や科目を徹底解説!

不動産鑑定士として仕事をするためには「不動産鑑定士」の国家資格に合格し実務修習を2 年間おこなう必要があります。その後晴れて不動産鑑定士として仕事ができるようになりま す。 

ここでは、そんな不動産鑑定士の資格を取得するまでの条件や試験制度・科目について詳しく解説していきます。 

試験に年齢制限など受験資格はなし!

不動産鑑定士試験の受験資格は、「大卒以上」「〇〇検定1級以上」「職務経歴○年以上」 といった受験資格や職歴に条件が一切ありません。誰でも受験することが可能です。 

受験資格が一切ないので、これから資格を活かして新たなフィールで活躍したい方や、就職活動を少しでも有利に進めようとする学生など様々な受験者がいます。

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試験日は5月と8月

不動産鑑定士の試験は短答式試験と論文式試験にわかれており、短答式試験が5月、論文式 試験が8月に実施されます。8月の論文式試験は5月の短答式試験合格者または2年以内に短 答式試験に合格した方のみが受験することができます。 

仮に1年目に短答式試験に合格した場合は以下のようになります。 

1年目2年目3年目4年目
短答式合格免除免除免除なし

それぞれの試験に関して試験日や試験実施場所が異なっていますので注意するようにしてください。 

短答式試験

試験実施日例年5月中旬の日曜部(1日間)
※令和3年は5月9日(日)予定
試験地北海道・宮城県・東京都・新潟県・愛知県・大阪府・広島県・香川県・福岡県・沖縄県

論文式試験

試験実施日例年5月中旬の日曜部(1日間)
※令和3年は5月9日(日)予定
試験地北海道・宮城県・東京都・新潟県・愛知県・大阪府・広島県・香川県・福岡県・沖縄県

短答式試験の願書の受付は例年2月中旬~3月上旬になっていますので、受験希望の方は必 ず忘れないようにメモなどをしておいてください。

短答式の科目は2種類

不動産鑑定士短答式試験の科目は「鑑定理論」と「行政法規」の2種類です。 

行政法規、鑑定理論どちらとも2時間の試験で1日で実施がされます。 それぞれの科目の内容については以下となっています。 

鑑定理論鑑定理論は不動産鑑定士が実際に不動産の鑑定評価をおこなう際に規範とする理論です。国土交通省が制定した「不動産鑑定評価基準」と「運用上の留意事項」の2つを根拠として、不動産鑑定士がどのような理論にもとづき、どのような手順で不動産の鑑定評価をおこなうかの知識を問われる科目です。論文式試験でも必要となる科目ですので、短答式対策と同時に論文式も見据えて勉強をすすめる必要があります。
行政法規行政法規は「土地基本法」「都市計画法」「建築基準法」「不動産登記法」「農地法」「森林法」「景観法」「文化財保護法」「土壌汚染対策法」など、不動産鑑定士の業務で必要となる37法令です。広く基本的知識を身につけることが重要となります。

行政法規では出題範囲とされている法規の数が多いため、行政法規を苦手としている方も多 いと言われています。ただし、宅建合格者であれば宅建試験で学習した行政法規と一部がか ぶっているため比較的スムーズに勉強ができるかもしれません。 

鑑定理論は論文式試験でも出題される内容、かつ配点比率も高い科目となっています。不動 産鑑定士試験攻略の要とも言われている科目です。短答式試験が終わり、最初から論文式試 験のために学び直すとなると非常に時間がかかってしまいますので、短答式試験対策と同時 に論文式試験対策をしておくことが重要となります。 

論文式の科目は5種類

試験日試験科目試験時間配点
1日目民法2時間100点
経済学2時間100点
2日目会計学2時間100点
不動産の鑑定評価に関する理論(論文)2時間100点
3日目不動産の鑑定評価に関する理論(論文)2時間100点
不動産の鑑定評価に関する理論(演習問題)2時間100点

論文式の試験は選択肢が用意された短答式試験に比べ難易度は格段に高く、白紙の解答用紙 に最初から文章を書き上げる力が求められます。ですので、曖昧な知識で回答をすることは 難しく、文字通りすべてを覚えておく必要があると言っても過言ではありません。 

各科目で足切りもありますので、どの科目も基本となる論点はバランスよく勉強すること、 得意科目を1つでも増やす勉強をすることの両立が合格するために大切になってきます。

ちなみに以下の試験に合格している方は論文試験の免除制度もあります。

合格した試験免除科目
司法試験民法
公認会計士会計学および合格した試験において受験した科目

——難関資格の不動産鑑定士試験ですが、丸山さんおすすめの勉強方法はありますか?

まず1番大切なのは量をこなすことです。1日12時間毎日勉強をすれば誰でも合格できます。

——1日12時間!すごい時間ですね!

私はそれだけやって合格しました。もちろん、学生時代にしっかりと勉強された方はここまで勉強する必要はありません。不動産鑑定士試験は膨大な知識を覚える必要がありますが、この試験は勉強さえすれば誰でも合格できる試験です。

——合格への1番の近道は努力ってことですね!論文試験も暗記で対応ができるのですか?

結論、対応可能です。というのも予備校が出している教材を全て覚えることが出来れば合格出来ます。論文式試験に関しては初見の問題に対して、1から解答を考えるのは非常に大変です。ですので、論文対策では予備校が出している問題とその解答をまずは覚えるところから始めました。特に短期合格を目指すのであれば、このように割り切った勉強が必要になります。

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不動産鑑定士試験の合格者の平均勉強時間は1日5.5時間!

不動産鑑定士試験に合格するために必要な勉強時間は2,000時間~5,000時間と言われています。 

最短の時間で考えた場合は1日5.5時間程度、最長で考えた場合は1日13.7時間程度を1年間勉 強した時の時間となります。 出題範囲が膨大となるので必然的に多くの勉強時間が必要となる資格と言えるでしょう。 

——丸山さんは資格合格までにどのくらいの時間がかかりましたか?

私は4,000時間くらいかかり、3年間勉強をしていました。

——3年間も!すごいですね!

最初は社会人で働きながら勉強をしていましたが、勉強が全く進まなかったので専業受験生になって合格に至りました。周りの不動産鑑定士に聞いてみると短い方で10ヶ月程度、長い人は4~5年で合格されています。また、平均的な勉強時間は専業受験生で合格を目指す場合は1年~2年、社会人の兼業受験生で合格を目指す場合は3~4年くらいだと思います。

短答式と論文式の勉強時間

不動産鑑定士試験は短答式と論文式に試験がわかれていますが、短答式合格後に論文式の勉強をはじめるというやり方ではなく、最初から論文式を視野に入れて勉強をすることが早く合格にたどり着く秘訣となります。 

短答式試験の科目となっている鑑定理論は論文式試験でも出題される内容、かつ配点比率も高い科目です。短答式試験後に、学び直すとなると非常に時間がかかってしまいますので、論文式試験も意識しつつ勉強を進めていくことが重要です。 

不動産鑑定士試験は独学では難しすぎる!?合格者に実態を聞いてみました!

——丸山さんは資格勉強をどのようにされましたか?

私は資格の予備校に通って勉強をしました。個人的に鑑定士試験で予備校の教材を使わずに合格した人はいないと思います。

——独学だと資格取得は難しいってことですか?

鑑定士の試験には鑑定理論といった不動産鑑定士になるための専門的な科目に加えて、民法、経済、会計学といった教養科目がありますので、独学は難しいと思います。覚えなければならない内容が膨大ですので独学は心が折れる可能性も高いですね。

——なるほど!予備校に通うのが良さそうですね!

そうですね。予備校はカリキュラムがしっかりとしていますし、教材も充実しているのでおすすめです。
ただし、予備校に通っていれば合格できるというわけではなく、自分でしっかりと時間を確保して毎日勉強していくことが合格の必要条件ですね。

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独学のメリットとデメリット

独学での合格は難しいと言われている不動産鑑定士試験ですが、通学等がどうしても難しく 独学をしたいという方もいると思います。そんな方向けに独学のメリットとデメリットを改 めて紹介しておきますので、独学にするか予備校に通うか判断の材料にしてみてください。 

メリット・コストを抑えられる
・自分のペースで勉強が出来る
デメリット・鑑定評価理論を理解しにくい
・論文試験対策がしにくい

独学の大きなメリットはコストを抑えられる点と自分のペースで勉強ができる点です。授業の時間などが決まっていないので、自分のスケジュールにあわせて勉強することが可能です。また、予備校の授業料や通うための交通費なども抑えることが可能です。

一方でデメリットは鑑定理論を理解しにくいことと論文試験対策がしにくいことです。不動産鑑定士試験の中で最も大きな配点比率を占める鑑定理論ですが、全くの予備知識がない状態から鑑定理論特有の考え方を理解することは非常に困難です。

また、論文試験に関しては自分では評価、採点することが難しく、だれかに評価してもらう、他の人の回答から学ぶことが重要になってきます。独学では添削が困難となりますの で、論文試験対策も非常に困難になってくるでしょう。 

時間の調整やコストが大きな魅力の独学ですが、資格取得までの時間が長くなればコストも 増えてしまいますし、就職の選択肢も狭まってしまいます。 

ご自身にとって何が重要か考えて勉強方法を選ぶようにしてください。 

独学する場合のおすすめテキスト・過去問題集

独学で勉強するときに大変なことの1つとしてテキストや問題集選びもあると思います。 そこで、独学にも、予備校に通う方の自習用にもおすすめのテキストを紹介していきます。 

——独学での勉強が難しいことはわかりましたが、実際丸山さんの知っている方で独学での合格者はいらっしゃいますか?

私が知る限りでは1人だけいます。

——やっぱり少ないですね!その方がどのような勉強をしていたか知っていますか?

独学で合格した方は予備校には通っていなかったものの、予備校が発行しているテキストで勉強したと伺いました。

——なるほど!独学で勉強するにしても予備校が作っているテキストを使うのが良さそうですね!

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働きながらでも合格を目指せる?

不動産鑑定士試験は働きながらでも合格を目指すことは可能です。ただし、合格までの平均 勉強時間が2,000~5,000時間必要な試験となっていますので、長期戦になることは予め理解した上で試験勉強に臨む必要があります。 

年齢が若い場合は問題ありませんが、年齢が高い場合は試験取得後に実習受け入れをしてくれる事務所も減ってしまいます。ですので、自身の年齢や現在置かれている環境などを総合 的に考え、働きながら試験合格を目指すか、仕事をやめて1年間集中して試験合格を目指す か考えることは非常に重要なこととなります。 

合格者の99%は通う!おすすめの資格予備校を紹介!

不動産鑑定士の資格取得勉強ができる資格予備校を紹介します。

LEC

合格者占有率LEC
合格者占有率約30%
歴史短い
特徴・勉強する範囲が絞られている
・テキストの評判がいい
費用(通学)412,000円
生講義実施場所水道橋

TAC

TAC
合格者占有率約70%
歴史長い
特徴・高橋信也先生の授業を受けられる
・勉強範囲が広い
費用(通学)455,000円
生講義実施場所渋谷、八重洲、梅田

不動産鑑定士の資格講座は現状では「LEC」 「TAC」の2つのみとなります。 TACとLECしかありませんが、それぞれ違いや特色があるので紹介いたします。

LECTAC2校を一言でまとめると、安さで選ぶならLEC合格実績で選ぶならTACです。

LECは費用が安く、特に学生の場合は50%の割引もあるので、学生はLECがおすすめです。 また、LECはTACに比べてテキストの評判がいいことが特徴です。ただし、テキストは人に よって好みもありますので、2つの予備校の資料を取り寄せたり、資格説明会に参加した り、公開講座へ参加して実際に比較してから決めるのがおすすめです。 

比較した結果として、自分が使いやすいと思う、わかりやすいと思う予備校に通うのが合格 への道につながってきますので、しっかりと比較することをおすすめします。 

不動産鑑定士と宅建の違い

不動産業界での人気資格「不動産鑑定士」と「宅建(宅地建物取引士)」ですが、仕事内容は 明確に異なります。 

不動産鑑定士は、国や自治体、一般企業などから依頼を受けて不動産価値を評価する鑑定業務が主な仕事で、「鑑定評価」は不動産鑑定士だけができる独占業務です。

一方で宅建は、不動産の売買や賃貸などの取引を仲介すると時に必要となる資格で、物件を 紹介したり契約書を作成したりすることが主な業務となっています。取引時に義務付けられ ている「重要事項の説明」は宅建の独占業務です。 

不動産鑑定士と宅建の平均年収比較

どちらも独占業務を持った資格ですが、年収には違いがあります。 

まず不動産鑑定士は勤務先によってもかなり違いはありますが、年収600~700万円程度が 相場と言われています。外資系企業に務めている場合や独立開業して自身で経営する人の場合には、年収が1,000万円を超えるケースも珍しくありません。 

一方で宅建資格保有者の場合は、基本的には不動産会社で働く会社員の給与に資格手当が加 算される程度です。こちらも会社によって大きくことなりますが、年収450万~600万円程度がボリュームゾーンとなっています。 

宅建資格の需要が強い仲介業を主事業とする不動産会社では、営業成績によってインセン ティブが支払われる給与体系も多いため、自身のがんばり次第で高収入を得ることも可能です。 

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【結論】不動産鑑定士を目指すなら今がチャンス!

—–最後にこれから不動産鑑定士を目指す方向けにメッセージをいただけますか?

不動産鑑定士を目指している方、特に若い方は今がチャンスです。平成28年以前は本試験でも専門的な問題が多く、勉強しても報われない試験でしたが、現在は基本的な問題が出題されるようになりましたので、勉強すれば報われる試験になりつつあります。

不動産鑑定士は独立を目指す方はもちろん、デベロッパーをはじめとした不動産会社への就職を目指す場合にも有利な資格です。特に大学生の方は学習の吸収が早いので、1年間休学をして合格を目指しても価値があると思います。とにかく勉強すれば合格できる試験ですので、是非、合格目指して頑張って欲しいですね。


不動産鑑定士の資格取得について、丸山さんにお話を沢山伺いました!暗記が多いので覚えれば簡単ということでしたが…やはりなかなか覚えるところが多いので是非丸山さんのYouTubeの勉強方法を参考に!

不動産鑑定士を目指している方は、資格取得に早いも遅いもありません!気になった今がチャンスなので是非記事を参考に勉強してみてください!

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