不動産売却で失敗しない方法|不動産のプロが教える予備知識

不動産売却がはじめての方にとって、少しでも不動産取引の流れや手順を知ることで、安心して取引をしたいという方も多いのではないでしょうか。

数々の不動産メディアを運営している株式会社エイムプレイスが、不動産売買仲介業を行っているミライアス株式会社の代表取締役山本健司さんに取材を行い、不動産売却をするときのポイントについてお話をしていただきました。

この記事のエキスパート

山本健司

50年続く不動産会社の3代目として家業に従事。その後、東急リバブル株式会社に入社し、契約件数全国1位を連続受賞。ソニー不…

この記事では、今後不動産売却を検討されている方のために、「不動産売却の流れ」「不動産売却の注意点」についてまとめています。

不動産売却のやり方とは?流れをおおまかに説明

ここでは不動産売却の流れを把握しつつ、各工程においてどんなやり方をすればいいのか、ポイントを紹介していきます。

——不動産売却をしたいと思ったときに大切なことを教えていただけますか?

まずは「なぜ売りたいのか」を明確にすることが大切です。目的を明確にすることで、いつまでに、どのような方法で売るのかなど具体的に考えることができます。ですので、漠然と売りたいと思うのではなく、なぜ売りたいのかを整理することが大切です。

——まずは自分自身で情報を整理することが重要そうですね!自分の中で不動産売却の目的が整理できたあとに気をつけた方がいいことはありますか?

会社選びと担当者選び、特に担当者選びには注意してほしいですね。どんなに素晴らしい会社でも担当者が悪いといい取引はできません。また、どんなに素晴らしい担当者でも会社の方針が良くないといい取引ができません。

特に担当者に関しては、取引をすべて任せることになりますので、しっかりと選ぶことが大切です。

——いい担当者を見極めるにはどうしたらいいですか?

まずはしっかりと話ができる人物か確かめてください。相手の言いたいことだけ言ってくるのではなく、こちらの話をしっかり聞いてくれ、売却の目的を共有できることが大切です。また、できることだけではなく、できないことをしっかりと説明してくれることも信頼できるか否かの1つの基準になると思います。あとは態度や身だしなみなども確認してみて、自分と合うか、信頼できるかを判断するようにしてください。

■不動産売却の流れ

ここかではステップに沿って不動産売却の大きな流れを解説していきます。

  • STEP1 不動産を売却する目的を明確にする
  • STEP2 不動産の相場を確認する
  • STEP3 不動産を買ってくれる人を探す
  • STEP4 買主(購入希望者)が見つかったら価格交渉し契約をする
  • 各工程についてはこのあとに詳しく解説していきます。

    それぞれの工程でポイントとなることも紹介していますので、ポイントだけでも抑えるようにしてください。

    STEP1 不動産を売却する目的を明確にする

    まずはなぜ不動産を売りたいのかをしっかりと整理します。なぜ売りたいのかを明確にすることで、いつまでに、どのように売りたいのかなど不動産売却の方針が変わってきますので、まずは目的を整理するようにしてください。

    ✓ポイント
  • 不動産売却の目的を明確にする
  • STEP2 不動産相場を確認する

    不動産売却の目的が明確になったら、不動産がどの程度の価格で売れるのかを調べましょう。国土交通省の「不動産取引価格交渉情報検索」から、実際に取引された不動産の価格を調べることができます。

    また、上記以外にも〇〇などの不動産売却サイトにて、自分の売りたい家の広さや間取り、その他の条件に似た物件が、いくら程度で売り出されているか確認する方法もあります。

    いずれの方法にしても、自分の家がどの程度の価格で売られているか調べておくことが重要となります。

    ✓ポイント
    • まずは売りたい物件に似た物件がどの程度の価格で売られているかを確認

    ——自分で不動産価格を調べるのが大切そうですね。

    そうですね。自分である程度情報収集をしておかないと、査定金額を出してもらった時にその価格が異常なものなのか、相場に近いものなのか判断できませんので、ある程度情報を調べておくことは重要です。

    ——なにか簡単に自分で調べる方法はありますか?

    最近ではネット上でAIを活用し査定ができるサービスも増えています。弊社でもマンションの価格を調べられる「マンションAI自動査定」というサービスを行っていますので、よかったら使ってみてください。

    STEP3 不動産を買ってくれる人を探す

    不動産売却によって最も重要なステップが不動産を買ってくれる人を探す方法です。

    買ってくれる人を探す方法は「不動産会社に仲介を依頼し買主を探す」「自分で買主を探す」2つです。

    仲介を依頼する方法と自分で買主を探す方法(個人売買)のそれぞれのメリット・デメリットは以下となります。

    仲介個人売買
    メリット・幅広いネットワークから買主を探してくれる
    ・契約や交渉をすべて任せられる
    ・仲介手数料が不要
    デメリット・仲介手数料がかかる・買主探し・契約・交渉をすべて自分で行う必要がある
    ・法律や専門知識が必要

    自ら買ってくれる人を探し出せそうな場合や、最初から買ってくれる人の目処がついている場合は個人売買を選択する場合もあります。

    しかしほとんどのケースでは、買主を探すことが難しかったり、法律や専門知識を持っていなかったりするため、不動産会社に依頼をすることになります。不動産取引ではトラブルが起こることもありますので、不動産会社に依頼し仲介をしてもらうことで安心して取引ができるようになります。

    ✓ポイント
  • ほとんどのケースでは不動産仲介会社に依頼をする
  • ——不動産の仲介は1社のみと契約することになるのですか?

    不動産の媒介契約は3種類あって「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。専属専任・専任媒介契約の場合は1社のみと契約することになり、一般媒介契約の場合は複数社と契約ができます。

    ——1社のみと契約して、仮に担当者がだめだった場合など、途中で会社を替えることはできるのですか?

    基本の契約期間は3ヶ月ですが、途中で契約を切ることも可能です。また、担当者が悪かった場合は担当者を替える依頼をすることも可能ですので、まずは契約した会社に相談してみてください。

    STEP4 買主(購入希望者)が見つかったら価格交渉し契約をする

    買主が決まったら価格交渉を行い、契約書等の手続きを済ませて不動産売却は完了となります。

    ステップ3で不動産会社に依頼をしている場合は、価格交渉や契約等に関する手続きはすべて任せることができます。契約に際して、売主負う必要がある瑕疵担保責任など、法律や専門知識が必要なこと。専門知識を持っていない場合は不動産仲介会社に依頼することが安心な取引につながると考えるようにしましょう。

    ✓ポイント
  • 不動産売却を個人で行う場合は専門知識が必須。基本は個人でできないと考えた方がいい
  • ——不動産を売ろうと思ってから、実際に売却が完了するまではどのくらいの期間がかかるのですか?

    取引によって異なりますが、一般的には売り出してから契約までが1~3ヶ月程度、転居が完了するまでが半年程度となっています。

    ——なかなか時間がかかるのですね!

    購入希望者を募るところから、売却価格の調整、書類のやり取りなどが発生しますので時間はかかりますね。ただし、あくまで一般的にという話ですので、人気の物件であればすぐに売れますし、そうでなければもっと時間がかかるなどあります。

    不動産会社への依頼は「仲介」か「買取」の2つがある

    不動産の売却をする際には、不動産会社に仲介依頼をする方法が一般的であると説明してきました。実は不動産会社に依頼する際には仲介ではなく、「買取」を依頼する方法もあります。

    仲介は不動産会社に依頼をして買主を探してもらうこと。買取は不動産会社に直接家を買い取ってもらうことを指します。図にすると以下のようになります。

    仲介と買取のメリット・デメリットは以下となります。

    仲介買取
    メリット・買取よりも高額で売却できる・金額が決まればすぐに売却できる
    デメリット・仲介手数料がかかる
    ・売却までに時間がかかる場合もある
    ・交渉や条件の見直しが必要な場合もある
    ・仲介よりも売却額が安い

    仲介の一番のメリットは買取よりも高額で売却ができることです。少しでも高く売りたい、時間に余裕がある場合は仲介を選ぶのがおすすめです。

    一方で買取の一番のメリットはすぐに売却でき、現金化が早いことです。安くなってもいいからなるべく早く売りたい、現金化したいという場合は買取を選ぶのがおすすめです。

    仲介と買取でそれぞれメリット、デメリットが異なりますので、特徴を理解した上でご自身の希望にあわせて依頼する内容を選ぶようにしてください。

    バイクや車、不用品などを売るときには「買取」が一般的ですが、不動産売買の場合には「仲介」が一般的な取引です。仲介が一般的な大きな理由は売却額が「仲介>買取」となるからです。

    不動産売却をするならどこがいい?不動産会社の選び方

    不動産売却を不動産会社に依頼しようと思ったときに、どこの不動産会社に依頼すればいいのか?どうやって選べばいいのか悩むことがありますよね。

    ここでは、不動産会社を大手不動産会社と中小不動産会社(地元の不動産会社)とにわけて、それぞれの特徴をメリット・デメリットで紹介していきます。メリット・デメリットを把握した上で、所有の不動産を売却するならどこがいいのかを見極める材料としてください。

    大手不動産会社を選ぶメリットとデメリット

    メリットデメリット
    ・サービスが充実している
    ・店舗が全国にある
    ・顧客情報が豊富
    ・担当者によってはエリアに関する知見が少ない場合もある
    ・臨機応変な対応がしにくい
    ・営業一人あたりが担当する物件数が多く、
    1件あたりに多くの時間を避けない

    大手不動産の大きなメリットの1つがサービスが充実していることです。

    不動産売却を高くするために、ハウスクリーニングや設備の修繕、インスベクション(住宅の専門家による不動産の劣化状況や欠陥の診断)などのサービスを無料で行ってくれる会社もあります。

    また、物件売却後に大きな欠陥が見つかった場合に補修費用の一部をカバーする瑕疵担保責任保険などもサービスに含まれている場合もあります。

    一方でデメリットは、大手不動産会社では異動が多いので、担当者によっては担当エリアに関する知見が不足している場合もあります。また、マニュアルに沿ったサービスしか提供できない場合もありますので、この担当者には安心して任せられそうか、信頼できるかを見極めることが重要となります。

    中小不動産会社を選ぶメリットとデメリット

    メリットデメリット
    ・エリアの知見が豊富
    ・地元でのコネクションが強い
    ・営業力にばらつきがあることもある
    ・広範囲の集客では大手に劣る

    中小不動産会社(地元不動産会社)を選ぶ1番のメリットは担当エリアに関する知見が豊富かつ地元でのコネクションが強いことです。

    異動がなく同じ場所で営業をしている営業マンが会社にいたりするので、地元でのネットワークや知見が強力です。地元だからこそ考えられる営業戦略やトークを期待することができます。

    また、地元の資産家などとコネクションがあることも少なくないため、売却がスムーズに進むケースも多くあります。

    一方でデメリットは営業力にばらつきがあることです。大手不動産会社とは違い、マニュアルや研修プログラムが整備されていない場合もありますので、担当者ごとに営業力にばらつきが出やすいです。

    大手、中小問わず大事なことは担当者が信頼できる人か判断することです。合わない人であれば担当を替えてもらう、依頼する会社を替えるようにしてください。

    不動産査定をするときに知っておきたい注意点

    ここでは不動産の査定がどのように行われるかを解説し、依頼する側はどのような注意をすれば失敗しないのか、トラブルが避けられるのかがわかるように紹介していきます。

    一般的な不動産価格の査定方法

    不動産価格の査定方法にはいくつかの方法がありますが、ここでは代表的な3つの方法を紹介します。

    1.取引事例比較法

    売りたい不動産と条件が近い物件の取引事例を収集し、実際の取引事例から必要に応じて売りたい物件の状態や条件などを考慮した上で、不動産の価値を査定する方法。個人が所有する住宅を売却する場合は取引事例比較法か次に紹介する原価法によって査定するのが一般的となっています。

    2.原価法

    売りたい不動産について、仮にもう一度新築で建て直した場合にいくらになるかを計算します。次に、建築後の経過年数による価値の低下を現時点での価格から差し引き、現在の価値を算出します。

    3.収益還元法

    収益還元法は、売りたい不動産が将来どの程度の純収益を生むのかを予測した金額と現在の価値を合計することで不動産価値を査定する方法です。

    ——家を高く売るポイントはありますか?

    写真撮影の際にはモデルルームのような雰囲気を目指すことが大切です。ティッシュなど生活感が出るものは見えないところに片付けたりなどですね。

    ——確かにモデルルームみたいにきれいだと買いたくなりますもんね!

    自分が買いたいと思った時にどんな家だったら買いたくなるのかを考えることが重要ですね。例えば内見の時であれば、しっかり換気してニオイ対策をする、電気は全部つけて明るくする、水回りはきれいにして生活感をなくすなど、細かなことですができることはたくさんあると思います。

    匿名不動産査定は査定額の正確性が低いので注意

    最近では個人情報を入力することなく匿名で不動産の査定ができる便利なサービスも多々提供されています。個人情報の入力が不要なので営業をされる心配もありませんし、通常の査定依頼に比べて早くに査定額を知ることができます。

    一方でデメリットもありますので、匿名不動産査定を利用する際にはデメリットも理解した上で使うようにしましょう。

    1つ目のデメリットは査定額の正確性が低いことです。

    匿名査定の性質上物件の詳細を入力することができません。例えば周囲環境や個別事情など、実際の査定においては重要な判断材料になる点が査定に考慮されないです。

    ただし近年ビッグデータやAIの発達によって徐々に制度が上げてきていますので、今後は正確性の向上が見込める要素となっています。

    2つ目のデメリットは、もしそのまま売却したいと思ったときには、こちら側から改めて連絡して査定を行ってもらう必要があることです。

    匿名で査定を行った場合、不動産会社からは連絡ができないため、担当者がつくこともありません。もし、自分がそのまま取引を進めたいと思っている場合であれば、匿名査定をしたあとに、改めて不動産会社に依頼し査定を再度してもらう流れとなり、余分な手間が発生します。

    もし、不動産売却を行う意思が強いのであれば、最初から匿名ではなく実名での依頼をするようにしましょう。

    不動産の無料査定でトラブルを避けるには「一括査定」がカギ

    不動産を売却しようと思った時に、スムーズかつ高値で売りたいと思うならば、不動産査定は複数社に依頼して比較することがおすすめです。

    一括で色々な不動産会社に査定を依頼すると、それぞれで交渉が必要で大変になるのではないかと思われる方もいると思います。しかし不動産の査定額は会社によって大きな差があります。場合によっては数百万円の差が出るケースも珍しくありません。

    また、どの担当者が接しやすいか、信頼できるかといった面も不動産取引においては非常に大切なこととなりますので、一括で査定依頼をして、金額と担当者を比較してみることをおすすめします。

    おすすめ不動産売却一括査定サイトランキング

    ——不動産の査定は何社くらいでするのがおすすめですか?

    私は3社程度に査定を依頼することをおすすめしています。多すぎても判断が難しくなりますし、少なすぎても比べることができないので3社程度がいいかと思います。

    1位 HOME4U

    HOME4U
    おすすめポイント

    • NTTグループの運営で安心
    • 1500社を超える不動産会社が参加
    • 都市部から地方の査定まで幅広くカバー
    • 同時査定最大6社まで可能

    2位 すまいValue

    すまいValue
    おすすめポイント

    • 不動産業界大手6社による査定依頼サービス
    • 業界トップ会社の手厚いサービスやサポート
    • 野村の仲介、三菱地所ハウスネット、住友不動産販売、東急リバブル、三井のリハウス、小田急不動産が参画

    3位 SUUMO

    SUUMO
    おすすめポイント

    • 圧倒的知名度を誇るSUUMO運営
    • 提携社数は2,000社以上
    • 最大10社まで査定依頼可能

    4位 LIFULL HOME’S

    LIFULL HOME’S
    おすすめポイント

    • 売却理由から会社を探すことができるので特殊な物件や事情のある物件でも相談しやすい
    • 匿名での査定依頼あり
    • 他の査定サイトとの併用で良い会社を見つける確率が高まる

    5位 リビンマッチ

    リビンマッチ
    おすすめポイント

    • 一括査定サイトとしてもトップクラスの全国2,600社以上の不動産会社と提携
    • 他サイトでは対応できなかった地域にも査定対応してくれる可能性あり
    • 買取や任意売却、リースバックなどの特殊な売却を考えている方にもおすすめ

    ——査定をしてもらって契約が決まった場合、いつまでに家を出ていけばいいのですか?

    引き渡し日(お金をもらう日)の前日までに出ていけば大丈夫です。

    ——それまでにエアコンやテレビなどは全部片付ける必要があるのですか?

    何を残すのか、何を片付けなければならないかについては契約時に書類にまとめます。その内容に従って片付けをするようにしてください。

    不動産売買の大手企業といえば?仲介実績ランキング

    公益社団法人不動産流通推進センターの発表データより、2020年3月時点での不動産仲介会社の手数料収入のランキングを作成しました。

    取り扱い高ランキング企業名取り扱い高(百万円)手数料収入(百万円)手数料率(%)仲介件数(件)
    1三井不動産リアルティグループ1,783,23284,9854.80%42,818
    2住友不動産販売1,287,50867,0635.20%37,715
    3東急リバブル1,315,94262,2614.70%26,437
    4野村不動産グループ872,33735,1564.00%9,515
    5センチュリー21636,39631,0884.90%25,902
    6三井住友トラスト不動産472,42620,2214.30%7,684
    7みずほ不動産販売407,80416,0013.90%4,043
    8三菱UFJ不動産販売405,96916,3494.00%5,127
    9積水ハウスグループ243,23112,0284.90%8,241
    10オープンハウス236,42210,9794.60%5,695
    https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202009/202009_3ryutsu.pdf

    上位6社について、企業の特徴を解説していきます。

    三井不動産リアルティ

    「三井のリハウス」という名前で個人向けの不動産仲介事業を中心として行っている、三井不動産グループの不動産仲介会社です。

    主な事業として、個人向けの不動産仲介「三井のリハウス」と、駐車場の管理事業「三井のリパーク」を行っています。個人向けの不動産仲介事業「三井のリハウス」は不動産業界では、知名度も非常に高く、仲介実績も33年間連続業界1位となっており、名実ともにNo1といえます。

    業界マン全員が宅建士を持っており、知識もありますし、業界の中でも非常に実力が高いといわれています。

    三井のリハウスに仲介を依頼すれば大きな問題なく不動産売却ができると考えて問題ないでしょう。

    住友不動産販売

    住友不動産販売グループの不動産仲介会社が住友不動産販売です。

    長年三井不動産リアルティについでの業界2位に位置している会社で、不動産の査定価格の高さは業界トップクラスとなっています。特徴として、マンションよりも戸建て売却の方が高い傾向がありますので、戸建て売却を考えている方は住友不動産販売の利用がおすすめです。

    東急リバブル

    東急不動産グループの不動産仲介会社が東急リバブルです。

    直近の成績では業界で2位でしたが、住友不動産販売を抜き2位になっていたこともある会社で実力が拮抗しているといえます。住友不動産と同様に査定額が高いとされており、査定を依頼した場合に住友不動産がトップで、ついで東急リバブルが高くなる傾向が高いです。

    東急不動産が開発した地域の物件を売るのには、東急リバブルが最もおすすめの不動産仲介会社。また、東急リバブルの「あんしん仲介保証」では中古住宅を売却した場合に、建物と住宅設備を2年間保証付きで売却できるので安心した取引が可能となっています。

    ——不動産会社によって仲介手数料は違うのですか?

    仲介手数料は上限が3%と6万円+消費税と宅建業法で上限が定められています。上限ですので、安くする分には問題ないので、会社によって仲介手数料が異なる場合もあります。

    ——安い仲介手数料の会社を選んだほうが得ということですか?

    一概にそうとは言えません。安い=悪いでもないですし、高い=優れているでもありません。ただ、安い場合は一般的なサービスが受けられないなどの場合があるかもしれません。どうして安いのかを説明してもらうようにしましょう。

    不動産売却に必要な書類一覧

    不動産売却を実際にするときには書類の準備が不可欠です。書類の中には手配してから入手できるまでに時間がかかるものもありますので、後で焦らないためにも必要な書類を確認していきます。

    必要度書類種別用途必要となるタイミング
    必須登記済権利証依頼主が間違いなく不動産の所有者と証明するため媒介契約時・売買契約時・引き渡し時
    必須身分証明書依頼者本人であることを証明するため媒介契約時・売買契約時・引き渡し時
    必須間取図購入希望者に情報を提供し関心を集めるため媒介契約時
    必須建築確認済証・検査済証(一戸建ての場合)建築基準法に則り建てられているかを証明するため媒介契約時
    あると良い新築購入時のパンフレットやチラシ広告仲介会社が販売活動の際に参考にできる媒介契約時
    あると良い建築設計図書・工事記録書買い手にとって安心の材料となる媒介契約時
    あると良い耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書信頼性を得るため媒介契約時
    あると良い地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書買い手にとって安心の材料となる媒介契約時
    必要に応じてローン残高証明書売却金額が残債よりも下回りそうな時に仲介会社から求められる場合がある媒介契約時
    必須管理規約・使用細則(マンションの場合)買い手が希望する暮らし方を実現できるか判断する材料として販売中
    必須重要事項にかかわる調査報告書買い手に提示する重要事項説明書に記載するため販売中
    必須固定資産税・都市計画税納税通知書不動産の引き渡し時期に応じて税額を売主と買主で按分するため販売中
    必須地積測量図・境界確認書(土地の場合)買い手にとって安心の材料となる媒介契約から引き渡しまでの間
    必須実印と印鑑証明引き渡し時の登記書類に必要なため売買契約時・引き渡し時
    必須固定資産評価証明書移転登記の際には登録免許税がかかり、その税額の算出のため売買契約時・引き渡し時
    必要に応じて住民票の写しもしくは戸籍付表売却する不動産に登記している住所と現住所が異なる場合に必要売買契約時・引き渡し時
    必須銀行口座種類・通帳指定した口座に売却額を非離婚でもらうため引き渡し時

    上記表にまとめましたが、不動産売却に必要な書類は数多くあります。中には仲介会社が代わりに手配をしてくれるものもありますので、書類ごとに誰が手配するのかを明確にするようにしてください。不動産仲介会社と情報や役割を整理することがスムーズな売却に綱がると覚えておきましょう。

    ——必須で用意しなくてはならないもの中に「間取り図」がありますが、間取り図をなくしてしまった場合はどうすればいいですか?

    間取り図がない場合は作成し直す必要があります。

    ——自分で書いても大丈夫ですか?

    間違った間取りを買いてしまうと売約後に訴訟になる可能性もあります。トラブルを避けるためにご自身での作成はやめた方がいいです。家屋調査士や建築士に書いてもらうのが安心です。

    海外に居住している場合の必要書類一覧

    海外在住で非居住者(日本国内に住所がなく海外在住歴が1年以上)が不動産売却を行う場合は司法書士への依頼と、「在留証明書」、「サイン証明書」が必要になります。また、契約時に立ち会いができない場合は代理人を立てる必要があるため、「代理権限委任状」も必要です。

    必要な3つの書類について詳しく解説していきます。

    ■在留証明書

    在留証明書は自分がどこの国に在住しているのかを証明するための書類です。日本でいうところの住民票の代わりとなるもとの考えてください。その他、前住所を証明することができない場合に必要となることがある「除住民票」や「戸籍の附票」は、日本国領事館や日本国大使館で入手することが可能です。

    ■サイン証明書

    サイン証明書は不動産陶器手続きや相続手続きなどに必要な書類で、日本でいうところの印鑑証明証です。こちらも在留証明書と同様に日本国領事館や日本国大使館で入手できます。

    ■代理権限委任状

    自身が契約に立ち会えなく代理人を立てる場合に必要な書類です。書類のテンプレートはインターネット上でも手に入れられますが、大きな金額が絡む取引の代理人と重要なものですので、司法書士に依頼し作成してもらうことが安心です。

    不動産売却益にかかる税金は大きくわけて3つ

    不動産売却をする前にどのくらいの税金がかかるのか知りたい方も多いと思います。

    不動産売却に伴う税金は高額になることも多いので、実際取引を行って自分での処理が難しい場合は税理士に依頼するのが安心ですが、ここではどのような税金がかかるのかと大まかな税額について解説していきます。

    まず結論からですが、不動産売却には「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」の3種類の税金がかかります。それぞれ発生するタイミングが異なりますので、それぞれについて解説いたします。

    ①印紙税(不動産売買時に払う)

    不動産の売買契約時に支払う税金が印紙税です。契約金額に応じた収入印紙を不動産売買契約書に貼付します。

    令和4年3月31日までは軽減税率が適用されていますので、契約金額に応じた税額は以下の通りとなっています。

    契約金額本則税率軽減税率
    10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
    50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
    100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
    500万円を超え1千万円以下のもの1万円5千円
    1千万円を超え5千万円以下のもの2万円1万円
    5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
    1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
    5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
    10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
    50億円を超えるもの60万円48万円

    ②譲渡所得税(確定申告の時に払う)

    不動産売却の譲渡所得に課される税金が譲渡所得税です。

    譲渡所得は以下の計算式で求められます。

    譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

    譲渡価格:不動産売却額に固定資産税と都市計画税を足したもの

    取得費:不動産の購入価格および購入にかかった費用。建物の価値は所有年数に応じて減価償却が必要

    譲渡費用:仲介手数料や印紙代など、売却に際してかかった費用

    譲渡所得税は売却により利益が出た場合に発生する税金ですので、マイナスとなってしまった場合には税金は発生しません。税金の支払いが必要な場合は確定申告時に支払うこととなります。

    ③住民税(確定申告後6月以降に払う)

    住民税も不動産売却時の譲渡収益に課される税金です。住民税は確定申告後に市区町村により自動的に計算され6月以降に課税がされます。譲渡所得税と課されるタイミングが違うという点を覚えておきましょう。

    ——不動産取引におすすめの時期はありますか?

    秋口から3月くらいにかけてが動きやすいとは言われていますね。これは4月から新しい学校に通いたいと考えた時に、物件探し、契約などを考える逆算すると秋口(夏休みが終わったあとくらいの時期)になるからだと考えられます。

    一方で、7~8月の夏休みの時期と年末年始はあまり動かない傾向があります。ですので、この時期の販売は避けて計画するといいと思います。

    【結論】不動産売却の悩み相談ならプロに聞くのが一番

    ——最後にこれから不動産を売却する予定の方や検討している方にアドバイスをお願いします。

    繰り返しになりますが、不動産売却においてまずは、自分が「なぜ売りたいのか」目的を明確にすることが大切です。目的を明確にした上で担当者選びを失敗しないようにしてください。この2点の不動産取引においては入り口とも言えるところで間違ってしまうといい取引ができなくなってしまうので、まずは目的、そして担当者選びとおぼえておいてください。

    不動産売却は必要な書類や工程など複雑な取引となります。大きな金額が動く取引となりますし、自身ですべてを行うのは現実的に難しいですので、安心した取引を行うにはプロに任せることが安心です。

    どのくらいの金額で売れるのだろう、と思ったときや、どういった手順で進めればいいのかなど、調べていてもわからないことがある場合は、まずは一括で依頼をしてみて、その中から信頼できる担当者を見つけることが不動産売却を成功させるために大切なこととなります。

    まずは自分が不動産を売りたい目的を明確にした上で、信頼できる担当者を見つけて、安心した取引を行い、不動産売却を成功するようにしてください。


    不動産の売却方法について、山本さんに丁寧に解説していただきました!

    事前に必要な書類だけではなく、「なぜ売却したいのか」「担当者を失敗しない」は、売却金額のことを考えると忘れがちになってしまいますが、念頭に置いて行動しないといけません!

    ミライアス株式会社では、とても丁寧に査定を行ってくださったり、充実したサポートが沢山備わっています!売却が初めてで不安な方は是非一度相談にしにいってみてくださいね!

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